10大关键词解锁商业特色（上）

　　大家好，经常有小伙伴在后台说，为什么最近收不到独角Mall的推文了。那是因为微信改了推送机制，如果不星标很难看到，所以一定要记得星标 ★

　　一直以来，都处于文化的博弈和碰撞之中，同时金融中心、贸易中心等又决定了其独一无二的城市地位，商人文化传统强烈。

　　独角Mall视角，发现正放下傲慢、“去纸币化”，Alipay、wechat支付成为了日常；

　　内地赴港消费爆火，chanel大排长龙，当地摩登老爷爷老太太拄着拐杖和年轻人抢打折t.o.p……

　　商业24小时，我们从第三方行业观察者的角度，发现和看到了商业的诸多特质。独角Mall团队试图用10大关键词，来分享一些商业地产的魅力和变与不变。

　　作为亚洲四小龙之一，的曾经高于内地的任何一座城市——“亚洲金融中心”、“购物天堂”……

　　随着内地经济的发展，尤其是自2018年以来深圳P已经连续5年超过。一时之间，破灭。甚至有质疑：“沦为二线城市”。

　　去年，新特首上任之后的第一个动作就是，发布一系列政策——“抢人”！特区开始频频现身内地，推广。

　　口罩结束之后的“港人北上”潮，大概也给了更大的“刺激”，让不得不再度重视与内地各方面的接轨。今年明显看出，在融入大湾区建设、融入内地方面积极了很多。

　　比如在出行方面，以往主要是靠交通卡（八达通）或者月票，如今从深圳过关去可以采用刷码乘车。这一转变可以说是迎合内地的旅客，同时也看得出在补科技方面落下的“课”。

　　在支付方式上，也开始逐渐的“去纸币化”，很多商家和商场，都开始支持支付宝和微信支付，并且推出了一系列消费优惠。

　　而作为商业行业的观察者，我们也发现，在推广的细节上，无论是的机构、博物馆、还是商家，都在用更加细致的方式和内地的消费者对话和产生链接。

　　比如今年各大博物馆、商场等组团开通小红书账号，还有很多的商家也开始注重在内地社交平台的引流和推广。

　　今年出现了很火的一个热词，citywalk。 第一次来的一刀感受很深，购物天堂和金融中心之外，更是一个走走停停的城市。

　　区隔相望的对岸街区，马上是红色的士和叮叮车来回穿梭，中间还有绿植和绿道，马两边能看到高山和海，CityWalk的街区氛围感拉满。

　　深究商业的街区感，从自然景观、历史文化、城市规划到商业融合等方面，都深深影响和推动着商业街区感的演进。

　　靠海，地形多起伏状丘陵，几乎没有笔直划分，同时海岸平原和海滩以及众多岛屿和半岛等等，都是其城市街道蜿蜒起伏和街区感十足的自然主体。

　　在漫长的历史进程中，城市记载了城市历史文化的变迁。现在来看，独特的文化基底是形成其城市商业街区感的重要因素之一。

　　一方面，的建筑风格是中与西、新与旧的文化碰撞和交融。既有传统的唐楼，又有欧式建筑；既有繁荣的中环国际金融中心，又有现代化的铜锣湾的时代广场等。

　　另一方面，对城市道命名，也是浓浓街区属性的外露表达，各种道、各种街，都是街区历史的沿袭。

　　如谢斐道、骆克道、轩尼诗道、庄士敦道、皇后大道是城市主干道，以及士丹利街、威灵顿街等主，加上穿插其中的密密麻麻的四通八达的小街巷等等。

　　的街道规划布局，“窄马、密网”和小尺度街区是其主要的街道模式。在，几乎见不到到四车道以上的马，大部分道都是两车道。

　　与内地许多城市相比，作为成熟且正在运行的街区制城市，道虽窄，却层次分明，非常适合不同的人有着不同的目的地，正是Citywalk具备的重要特色。

　　无论是小时候看港剧，还是真正置身其中，繁荣的街市都是让人记忆犹新。行走在街道上，可以看到和感受到街区商业的多元属性。

　　在铜锣湾，一边是高楼大厦，一边也是老旧住宅；一边是希慎广场盒子商业的高端，一边也是纵横交错的小巷街道，街边店铺层层叠叠的广告牌霓虹闪烁，人群来来往往。

　　街区感之外，的另一城市空间特色，每次去，令人印象深刻的是这座城市精致复杂的空中步行系统。

　　它不仅将人车分离，缓解城市高密度发展带来的机动交通与行的矛盾，还为人们购物、步行、娱乐提供了便捷。

　　的空中步行系统最早可以追溯到1963年，当时规模最大的私人地产商置地公司以于仁大厦、康乐大厦（现名怡和大厦）为核心，建立起一条跨越车行道的人行天桥。

　　后来随着周边更多大厦的建成以及它们之间空中廊道的连接，空中步行系统网络逐渐扩大成型，使得区域内步行体系逐渐从私人建设向公共使用过渡。据悉，截至2020年，有1457座人行天桥及人行隧道。

　　与此同时，也形成了一套成熟的空中步行系统规划运作机制，即自上而下的主导模式、自下而上的企业申请模式，以及自建模式并驾齐驱。

　　空中步行系统作为城市建设的重要部分，几乎衔接了所有的空间类型，包括办公楼、购物商场、花园、广场、码头、地铁站和巴士运输站等。

　　如中区，连接港岛上环至金钟的行人天桥系统，是最主要的行人天桥系统之一。中环段西至上环港澳码头，东经中环海滨长廊与金钟段相连，连接了国际金融中心、太古广场、长中心和特区立综合大楼等在内的近50座大型建筑。

　　通过空中步行系统，将中区的各个建筑单元链接起来，形成一个整体，在不经意间，市民就会走进购物中心，增加购物的几率。

　　根据入境事务处统计数据显示，7月1日至8月29日，已有超过900万人次港人入境深圳，而总人口数为733.32万人。

　　这种现象也再度刷新了传统意义上“是深圳人的消费目的地”的认知，更有人感叹“三十年河东，三十年河西”。

　　而“港人北上”背后，很重要的一个原因是的新消费稀缺，也可以说的部分消费迭代并没有跟上年轻消费者最新的需求，比如餐饮，这是最典型的。

　　疫情期间，很多传统中式酒楼闭店，但放开之后，新的餐饮业态并没有及时进入市场。而内地的餐饮无论是品类还是场景都迎来了一波迭代和更新，并且火锅（或者地方菜）、新茶饮、新烘焙、咖啡等各个品类都跑出了头部品牌。

　　而本身租金以及人工成本也进一步了内地的餐饮品牌去发展，就算内地的品牌去到其价格也要比内地更贵。

　　尽管近几年受多重因素叠加影响，失去“购物天堂”的美誉，但曾连续20多年蝉联“全球最经济体”，是亚太重要的国际金融、贸易、航运中心，仍然具备强大的竞争优势。

　　可以看到，今年以来，零售业呈回暖态势，奢侈品店排队、内地客赴港依然爆火。与此同时，不少内地品牌也将作为拓展国际市场的前站。

　　最新消费数据显示，2023年8月零售业总销货价值的临时估计为324亿港元，同比上升13.7%，已连续9个月录得正增长。

　　与去年同期相比，今年8月珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值上升57.2%；药物及化妆品上升42.9%；服装上升40%；其他未分类消费品上升23.4%；百货公司货品上升14.9%；鞋类、有关制品及其他衣物配件，以及中药、眼镜店等类别均录得上升。

　　尽管与疫情前零售业每月平均销货价值400亿港元相比，还有一定差距，但从整体态势来看，零售业回暖态势明显。

　　据悉，9月29日到10月5日，到港旅客数字超过100万。其中10月1日到港内地客近17.8万人次，较2018年国庆日，已恢复到当时的约7成。

　　此外，根据旅发局数据，今年首8个月有超过2000万旅客访港，其中超过1650万人为内地访客。

　　节日前，独角Mall在调研时，看到不少拖着箱子到港的访客。显然，将作为短程旅游目的地，仍然是很多人的选择。

　　早在2020年初，包括LV、PRADA和VELENTINO在内的数个奢侈品牌，关闭了位于铜锣湾和尖沙咀等商业旺区的门店。

　　不过，奢侈品品牌并没有放弃。如DIOR在海港城开设了全港规模最大的旗舰店，Fendi重返铜锣湾时代广场，LOEWE、Miu Miu开出双层大店。

　　今年上半年，香奈儿以超300万港元月租在铜锣湾京华中心租下双层店铺及一至四层的外立面，发展其美妆业务。

　　另外，不少内地品牌也纷纷进入市场，如Manner Coffee、茶救星球、农耕记，太二酸菜鱼、西塔老太太等都有在布局。